پژوهش

امور مالی اسلامی همچنان به عنوان یک جایگزین محتاطانه برای ساختارهای متعارف مبتنی بر بدهی ادامه می یابد. دارایی های مالی در کل بیش از 1. 3 تریلیون دلار آمریکا و ابزار در حال گسترش به کشورهای جدید فراتر از بازارهای سنتی خود در خاورمیانه و مالزی است. در اصل خود ، اصول شریعت از توسعه و به اشتراک گذاری ریسک در دارایی های فیزیکی ، که به رشد اقتصادی جامعه کمک می کند ، حمایت می کند. بنابراین یک مسابقه طبیعی بین مدل مالی اسلامی و دستیابی و توسعه دارایی های املاک و مستغلات وجود دارد. علاوه بر این ، امور مالی اسلامی ابزاری انعطاف پذیر است که می تواند برای طیف گسترده ای از تأمین مالی املاک و مستغلات استفاده شود. این از وام های مسکونی (مانند وام مسکن ملی بانک ملی پاکستان ، که اولین نوع آن در انگلستان است) گرفته تا تأمین مالی در مقیاس بزرگ مانند دستیابی به دیارهای قطری از پادگان چلسی و ساخت و ساز شیشه شیشه است. در لندن. اخیراً ، تکنیک های مالی اسلامی توسط خواص Emaar در دبی مورد استفاده قرار گرفت تا امکانات موجود برای توسعه بازار دبی ، بزرگترین مقصد خرید و سرگرمی جهان را تأمین کند.

سرمایه گذاران اسلامی ، از جمله برخی از صندوق های ثروت مستقل خاورمیانه ، به طور سنتی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات برتر در انگلیس و اروپا را ترجیح داده اند. با توجه به عدم اطمینان اقتصادی در اروپا ، افزایش جریان سرمایه به املاک و مستغلات تجاری در آسیا و استرالیا ، به ویژه در بخش های صنعتی و تجاری وجود دارد. این فرصتی ایده آل برای کشف امور مالی اسلامی به عنوان جایگزینی برای بودجه بدهی سنتی است. امور مالی اسلامی را می توان متناسب با اندازه و تنور تأمین مالی ، قوانین مالیاتی محلی سازگار کرد و حتی ممکن است در کنار امور مالی معمولی نیز استفاده شود. همچنین پتانسیل تکنیک های نوآورانه تر مانند Trustments Trustments Trustments Trustments (REITS) را نیز وجود دارد ، همانطور که با موفقیت Sabana REIT سنگاپور در سال 2010 نشان داده شده است.

عوامل تعیین کننده

نکته مهم برای تأمین مالی املاک و مستغلات سازگار با شرع ، استفاده پیشنهادی از این ملک است. اسلام آماده سازی یا مصرف انواع خاصی از محصولات از جمله گوشت خوک ، الکل ، تسلیحات و همچنین فعالیت هایی مانند قمار و بانکداری معمولی را منع می کند. به همین ترتیب ، استفاده از امور مالی اسلامی برای تأمین بودجه یک کارخانه گوشت خوک یا کازینو مجاز نخواهد بود. با این حال ، در مورد یک ملک چند خط مانند یک ساختمان تجاری بزرگ که به عنوان مثال می تواند شعبه کوچکی از یک بانک معمولی را شامل شود ، کمتر مشخص است. در حالی که چنین فعالیتهایی ممنوع است ، آنها بخشی از استفاده اولیه از این ملک را تشکیل نمی دهند. در این مواقع ، دانشمندان شریعت به طور کلی پذیرفته اند که از تأمین مالی اسلامی می توان برای خواص چند خط استفاده کرد که در آن آستانه فعالیت های غیر قابل قبول زیر پنج درصد است. با این حال ، درآمد دریافت شده از چنین فعالیتهایی باید به روشی برای صحبت کردن پاک شود. چنین درآمدی ممکن است به امور خیریه اهدا شود و نباید بخشی از سود توزیع شده به سرمایه گذاران باشد. آستانه فعالیت های غیر قابل قبول برای Sabana REIT (که در املاک و مستغلات صنعتی سرمایه گذاری می کند) به طور مداوم زیر آن آستانه بوده است. درآمد دریافت شده از این فعالیت ها قبل از انجام هرگونه توزیع به سرمایه گذاران ، باید به امور خیریه اهدا شود. با این حال ، مگر اینکه درآمد حاصل از فعالیت های غیر قابل قبول بسیار کم یا ناچیز باشد ، عنصر پاکسازی ممکن است مانع استفاده از تأمین مالی سازگار با شرع شود ، زیرا این بدان معنی است که یک قطعه از درآمد برای بازپرداخت به سرمایه گذاران در دسترس نخواهد بود.

قوانین مالیاتی محلی نیز باید با دقت در نظر گرفته شود زیرا بسیاری از کشورها مالیات سنگین و وظایف تمبر را برای انتقال مالکیت در املاک و مستغلات تحمیل می کنند. این امر به ویژه برای ساختارهای خاص مانند ساختار Ijarah (یا اجاره نامه) که شامل فروش اولیه و خرید بهره مالکیت در املاک همراه با تعهد توسط تعهد برای خرید ملک در انتهای تنور است ، بسیار مهم است. بسته به صلاحیت ، مالیات و وظایف تمبر که به طور بالقوه می تواند در هر دو مجموعه نقل و انتقالات تحمیل شود ، می تواند منجر به هزینه های بالایی برای مشتری و سرمایه گذاران شود.

با این حال ، تعدادی از حوزه های قضایی اصلاحاتی را در قوانین مالیاتی محلی تصویب کرده اند تا اطمینان حاصل شود که معاملات مالی اسلامی همان روش مالیاتی را به عنوان تکنیک های تأمین مالی متعارف دریافت می کند. به عنوان مثال ، در انگلستان ، به دنبال یک روند مشاوره ، اصلاحات پی در پی در قانون مالی انجام شد تا از مالیات زمین وظیفه تمبر برای "ترتیبات مالی جایگزین" ، که شامل تکنیک های مالی اسلامی مانند Ijarah است ، کمک کند. اصلاحات در قانون مالی به این معنی بود که دستیابی به پادگان های چلسی ، که در آن زمان ارزشمندترین نقشه مسکونی برای توسعه مجدد در انگلیس بود ، می توانست بدون جذب مالیات بالا و وظایف تمبر ، از طریق یک ساختار ایجارا تأمین شود.

سایر حوزه های قضایی مانند سنگاپور و مالزی اصلاحات مشابهی در قوانین محلی اتخاذ کرده اند. با این حال مالیات و وظایف تمبر همچنان در برخی از حوزه های قضایی کلیدی مانند اندونزی مشکل ایجاد می کنند. تا زمانی که اصلاحیه قانونگذاری وجود نداشته باشد ، عدم اطمینان در مورد استفاده از قوانین مالیاتی اندونزی ، که برخی از موسسات مالی و شرکت ها را از شرکت در معاملات تأمین مالی اسلامی باز می دارد. استرالیا همچنین از این نظر با چالش هایی روبرو شده است. در ماه مه 2010 ، دولت فدرال استرالیا از هیئت مالیات خواست تا گزارشی در مورد درمان مالیات محصولات دارایی اسلامی بررسی و تهیه کند. اگرچه این گزارش در ژوئن 2011 به دولت ارائه شده است ، اما هنوز منتشر نشده است. در حالی که ما منتظر اصلاحات لازم برای تأمین مسیرهای واضح تر برای امور مالی اسلامی تحت قوانین مالیاتی استرالیا هستیم ، معاملات هنوز طبق قوانین موجود این کشور با استفاده از تعدادی از ساختارهای مختلف و نوآورانه انجام می شود ، که می تواند برای بودجه املاک و مستغلات مورد استفاده قرار گیرد.

انواع ساختارها

ساختارهای تأمین مالی اسلامی که برای تأمین مالی املاک و مستغلات مورد استفاده قرار می گیرند ، از مواردی که سرمایه گذاران را بازده ثابت می کند ، به مواردی که سرمایه گذاران در توسعه و عملکرد ملک ریسک سهام می کنند ، متغیر است. دانشمندان شریعت از دومی حمایت می کنند ، زیرا این امر هم متعهد و هم سرمایه داران را در خطرات و پاداش های یک پروژه به اشتراک می گذارد. این به نظر می رسد عادلانه تر و مطابق با اصول شریعت است. روشهای کلیدی برای تأمین اعتبار املاک و مستغلات در زیر بیان شده است.

murabahah (هزینه به علاوه تأمین مالی)

یک قرارداد Murabahah شامل یک فرآیند دو مرحله ای است که به موجب آن سرمایه دار دارایی (معمولاً کالاهایی مانند فلزات از مبادله فلزات) را از فروشنده با قیمت هزینه خریداری می کند و بلافاصله آن را برای قیمت فروش معوق و ثابت به مشتری می فروشد. پرداخت معوق به سرمایه دار اجازه می دهد تا حاشیه سود را به مشتری بپردازد. مشتری سپس کالا را با پرداخت فوری به شخص ثالث با قیمت هزینه می فروشد و از این طریق بودجه خرید دارایی املاک و مستغلات را بدست می آورد. Murabahah به دلیل سادگی خود مورد علاقه است و می توان حاشیه سود سرمایه دار را با استناد به معیار مانند نرخ معیار بین بانکی لندن (LIBOR) تعیین کرد. علاوه بر این ، سرمایه دار در ملک محدود یا هیچ خطری ندارد.

با این حال ، ساختار Murabahah محدودیت هایی دارد. قیمت فروش ثابت انعطاف پذیری در تخفیف ها و افزایش هزینه ها را محدود می کند. علاوه بر این ، هزینه های شکست در پیش پرداخت مجاز نیست. این ویژگی ها گزینه های بازپرداخت مشتری را قبل از بلوغ محدود می کند. همچنین عادلانه است که بگوییم که Murabahah از طرف دانشمندان شریعت به عنوان نوعی تأمین مالی مورد حمایت قرار نمی گیرد ، زیرا از آن به عنوان یک قرارداد واقعی فروش و خرید استفاده نمی شود ، و به این دلیل که سرمایه دار هیچ ریسک ملک را نمی گیرد. با این وجود ، اگر سایر روشهای تأمین مالی امکان پذیر نباشند ، یک نسخه آخر قابل قبول خواهد بود.

ijarah (اجاره نامه)

در ساختار Ijarah ، سرمایه دار ملک را خریداری می کند و متعاقباً آن را برای یک دوره ثابت در ازای اجاره به مشتری اجاره می دهد. پرداخت اجاره شامل مؤلفه سود پرداخت شده به سرمایه دار است و همچنین ممکن است با استناد به معیار تعیین شود. مشتری برای خرید ملک با سررسید یا به طور پیش فرض برای قیمتی برابر با مبلغ بودجه وارد خرید می شود. به عنوان مثال ، در خرید پادگان چلسی ، یک سندیکا از بانک ها به عنوان عامل خود برای به دست آوردن عنوان به املاک از وزارت دفاع انگلیس برای اجاره بعدی به شرکت پروژه (یک سرمایه گذاری مشترک بین اسهال قطری و گروه CPC) منصوب کردند. در ازای یک جریان اجاره ای توافق شده.

برخلاف ساختار موراباها ، ایجاره به سرمایه دار نیاز دارد تا از ریسک در املاک استفاده کند. تا زمانی که سرمایه دار علاقه به مالکیت در ملک داشته باشد ، باید بدهی های ناشی از مالکیت را نیز تحمل کند ، از جمله مسئولیت نگهداری ، تعمیر ساختاری و مسائل زیست محیطی. طبق اصول شریعت ، یک موجر نمی تواند این مسئولیت ها را به مستاجر منتقل کند اما می تواند آنها را به یک عامل منتقل کند. پذیرفته شده است که ممکن است مستاجر (یا یک شرکت وابسته) به عنوان نماینده سرمایه دار برای انجام این تعهدات منصوب شود ، با افزایش اجاره به منظور بازتاب هزینه های عامل.

istisna'a (تهیه)

ساختار Istisna'a به طور معمول برای تأمین مالی ساخت و ساز استفاده می شود ، به موجب آن مشتری سرمایه دار را برای توسعه ملک با قیمت ثابت در شرایط پرداخت معوق کمیسیون می کند. سرمایه دار پیمانکار را برای انجام همین کار با قیمت پایین تر ، تفاوت در قیمت سود سرمایه دار را انجام می دهد. هنگامی که ملک تحویل داده می شود ، سرمایه دار عنوان را به مشتری منتقل می کند. ساخت و سازها و پرداخت ها ممکن است به صورت مرحله ای انجام شود یا ممکن است پرداخت ها پس از اتمام انجام شود. Istisna'a ممکن است برای دستیابی به تأمین اعتبار نرخ شناور بلند مدت با یک Ijarah همراه باشد تا سرمایه دار بتواند بازده دوره ای را به عنوان اموال توسعه دهد. ترکیبی از تکنیک های Istisna'a و Ijarah برای جمع آوری 134 میلیون دلار آمریکا برای تأمین اعتبار بخشی از توسعه بندر مالی بحرین استفاده شد.

کاهش Musharakah (همکار مالکیت شبیه به مشارکت)

این یک پیشرفت جدیدتر در صنعت دارایی اسلامی است و به طور فزاینده ای محبوب شده است. این مبتنی بر اصل اساسی اشتراک ریسک است و به اندازه کافی انعطاف پذیر برای درج نرخ متغیر بازده است. جوهر این ساختار این است که سرمایه دار و مشتری دارای ملک هستند ، جایی که نسبت های مالکیت توسط سرمایه دار و مشتری منعکس کننده سهم خود است (چه مالی و چه از طریق کمک به نوع ، مانند ارائه مدیریت یاخدمات دیگر). هر پرداختی که مشتری انجام می دهد سهم سرمایه دار در ملک را با همان درصد کاهش می دهد. این ساختار از منظر شریعت عادلانه تر در نظر گرفته می شود ، زیرا سرمایه دار و هم مشتری در خطرات ساخت ملک و همچنین هرگونه کاهش ارزش بازار سهم دارند. به عنوان مثال ، تأمین مالی املاک Emaar ، که توسط یک باشگاه از بانکهای معمولی و اسلامی تهیه شده است ، شامل یک ترانس اسلامی است که بر اساس یک مشارکا در حال کاهش و همچنین یک ترانس معمولی ساخته شده است. این بودجه در درجه اول برای تأسیسات موجود Emaar برای توسعه بازار دبی مورد استفاده قرار می گرفت.

فرصت ها

معمولاً تصورات غلط وجود دارد که ساختارهای تأمین مالی اسلامی می توانند انعطاف پذیر یا محدود کننده باشند. در حقیقت ، برعکس این مورد است و تعدادی از نوآوری ها وجود داشته است. یکی از ساختارهای خلاقانه ای که تا به امروز به کار رفته است ، REIT سازگار با شرع است. در حالی که REITS ابزاری مفید برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بوده است ، REIT های سازگار با شریعت بسیار کمتر متداول بوده اند. با این حال ، اشتهای این محصولات از موفقیت لیست Sabana REIT در بورس اوراق بهادار سنگاپور در سال 2010 مشخص بود. این نخستین REIT سازگار با شریعت در سنگاپور بود و یک کتاب سفارش بزرگ از خاورمیانه و آسیا را به خود جلب کرد. بزرگترین REIT سازگار با شرع در آن زمان.

در سنگاپور نیز می توان به استفاده از اعتماد تجاری توجه کرد. این مورد در تأمین مالی متعارف استفاده شده است ، اما این وسیله نقلیه مناسب برای بودجه املاک و مستغلات سازگار با شریعت است. اعتماد تجاری در سنگاپور برای سرمایه گذاری در طیف گسترده ای از بخش ها و دارایی هایی که درآمد ایجاد می کنند استفاده شده است و می تواند برای تحقق اصول شریعت سازگار باشد. مانند REITS ، آنها در بورس سنگاپور قابل تجارت هستند. به دلایل زیادی ، اعتماد تجاری نسبت به REIT انعطاف پذیرتر است زیرا می توانند انواع دارایی را از جمله املاک و مستغلات ، اما محدود به آنها محدود نمی کنند. همچنین هیچ محدودیتی در مورد تعداد خواصی که ممکن است در حال توسعه در اعتماد باشد وجود ندارد و بنابراین ، یک ساختار اعتماد تجاری اسلامی برای پروژه های توسعه املاک و مستغلات ایده آل است.

شکی نیست که اشتهای جهانی برای صندوق های مالی و سرمایه گذاری اسلامی - به ویژه در محیط اقتصادی موجود - به عنوان یک جایگزین مناسب برای بودجه بدهی معمولی در حال رشد است. برای نهادهایی که به دنبال جمع آوری بودجه هستند ، به آنها امکان دسترسی به استخر سرمایه گذار بزرگتر را می دهد.

مفاهیم شریعت و سرمایه گذاری های املاک و مستغلات تجاری تعارف هستند زیرا هر دو یک مدل اشتراک ریسک را اتخاذ می کنند. تأمین مالی اسلامی برای ده ها سال در خاورمیانه و مالزی برای معاملات املاک و مستغلات مورد استفاده قرار گرفته است و کشورهای غیر مسلمان مانند انگلیس و سنگاپور تغییرات قانونی را برای هموار کردن راه برای این نوع ترتیب تأمین مالی اعمال کرده اند. در سراسر آسیا و استرالیا ، اکنون به نظر می رسد که تعدادی از کشورهای دیگر که به دنبال بهره برداری از این منبع جایگزین سرمایه هستند ، مورد توجه قرار می گیرد. هنگامی که این تمرکز افزایش می یابد و هرگونه تغییرات قانونی لازم انجام می شود ، ما به احتمال زیاد شاهد رشد نمایی در این زمینه خواهیم بود.

این مقاله ابتدا در بررسی حقوق بین الملل مالی ظاهر شد. برای اطلاعات بیشتر ، لطفاً به www.iflr.com مراجعه کنید.

به عنوان مشاور ارشد خارجی در نورتون رز استرالیا و مستقر در سنگاپور ، ناتالی برین در حال حاضر در حال کمک به عمل جهانی املاک و مستغلات در توسعه روابط ، پیشرو و مدیریت معاملات مرزی با مشتریان املاک و مستغلات در سراسر منطقه آسیا اقیانوس آرام است. ناتالی قبلاً به عنوان ارشد کار می کردمشاور داخلی املاک و مستغلات در هر دو گروه خدمات مالی استرالیا و همچنین REIT پیشرو در استرالیا. وی دارای تجربه گسترده معاملات املاک و مستغلات مرزی است ، که برای REITS در زمینه خرید ، دفع و مدیریت دارایی سرمایه گذاری های خارج از کشور ، به ویژه در آسیا و اروپا عمل کرده است.

Ferzana Haq از مشاوره مستقر در سنگاپور با Norton Rose (آسیا) LLP است. او در بازارهای سرمایه بدهی و امور مالی اسلامی تخصص دارد. Ferzana به موسسات مالی ، حاکمیت و صادرکنندگان شرکت در طیف گسترده ای از معاملات بازارهای بدهی و محصولات سازگار با شریعت مشاوره می دهد.